投資用

インフレや物価情報に強く、リスクヘッジや資産分散、節税対策にも有効だといわれる不動産投資が今、注目を集めています。 ところが実際は失敗してしまう人も多く、その原因の多くは物件の購入段階にあるケースなのはご存じでしょうか。 逆にいえば、投資用の物件購入に成功すれば、ほぼ放っておくだけで資産形成が叶うというわけです。そこで今回は、成功する資産用の物件購入について3つのステップを紹介していきます。

1. 投資用の物件購入でやりがちな失敗とは？

なぜ投資用物件の購入段階で失敗してしまうのでしょうか。次の2つのようなケースが考えられるでしょ う。

1-1. 「利回り」にだけこだわって購入してしまった

「利回り」とは、投資用物件において、投資額に対するリターン・利益の割合のことです。たとえば3,000万円の物件で年間の家賃収入 300 万円なら、利回りは 10％となるでしょう。家賃収入を 600 万円に設定すれば、同じ物件でも利回りは 20％までアップするというわけです。 利回りが高いほど資金の回収も早期に叶うので、魅力的だと思えるでしょう。ところが高い利回りに飛びつく人は、大部分が次のような高利回りのリスクを考えていません。

• 高利回り物件は大規模改修が必要になる・設備に不具合のあるケース
• 空室が多く、想定していた家賃収入が回収できないケース

1-2. 新築区分マンションを購入してしまった

「区分マンション」とはマンション1棟のうちの1戸のみを指し、新築で購入する区分マンションを「新築区分マンション」といいます。新築区分マンションは税金が戻ってくることから「節税対策のために買いましょう」とセールスされることが多いものの、実は間違いなのはご存じでしょうか。 確かに税金は戻ってくるものの、戻ってくる税金は不動産購入で損失を出しているため戻ってきているのです。税金が戻ってくることによる節税効果と新築区分マンション購入の支払額を比較すれば、損をしているケースが大部分なのです。

2. 成功する投資用の物件購入の3ステップとは？

ここからは、成功する投資用物件購入の方法を、3つのステップで紹介していきましょう。

2-1. 不動産業者から紹介してもらい候補を集める

投資用の物件を探すのに、多くの人が手軽に多くの物件の比較検討できるポータルサイトを利用しています。ところが、本当に良い物件はポータルサイトには掲載されません。なぜなら、掲載前の段階で懇意にしている顧客に流れてしまったり、掲載されたとしてもプロ大家が即座に買い付けを入れて売り止めになってしまったりするからです。 信頼できる不動産業者を見つけて、相談するのが一番でしょう。

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2-2. 集めた物件から避けた方がいい物件を除外する

購入意思のあることと投資用物件の目的や自分のニーズを伝えると、営業マンの印象に残って優先的に物件紹介してもらえるはずです。ただし、紹介された物件にすぐ飛びつくのはおすすめできません。いくつか紹介された中から、次のような条件の「避けた方がいい物件」を除外しましょう。

• 政令指定都市の周辺にない物件
• 確認済証がないなどの違法建築物
• 殺人事件などのあった瑕疵物件

2-3. 残った物件の中で購入する物件を見極める

集めた物件から避けた方が良い物件を除外したら、いよいよ実際に購入する物件を見極めましょう。具体的にはまず、自分がなぜ投資用物件を購入したいのかという目的を再確認しましょう。「副収入目的」「所得税・住民税などの節税目的」「相続税の節税目的」などが考えられるはずです。ただし副収入を得たいのは、どのような目的でも共通しているでしょう。そのためまずは、すべての物件を次の観点で物件をチェックしていくのがおすすめです。

• 投資的観点：投資対象として利回り・築年数・土地値などが適切か
• 賃貸需要の観点：駅徒歩・賃料など賃貸としての需要があり空室にならないかどうか
• 建築的観点：購入後すぐに大規模改修やリフォームによる出費のリスクについて
• 現地確認：物件エリアの雰囲気や入居者の生活を実際に現地で確認する

さらに「所得税などの節税目的」なら原価売却費の大きく計上できる物件、「相続税の節税目的」なら評価額の大きく圧縮できる物件を選ぶといいでしょう。

3. まとめ